como ingresos por alquiler está gravado para los propietarios en España

Si posee una propiedad en España y la alquila (ya sea un piso que compró como inversión, una segunda vivienda que alquila cuando está fuera o una habitación en su propia casa), los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos en España. Eso es sencillo. Lo que sorprende a la mayoría de los propietarios es hasta qué punto el impuesto depende de dos cosas que no tienen nada que ver con el alquiler en sí: tu residencia fiscal, y el tipo de alquiler. Un residente español, un no residente en la UE y un no residente en la UE que alquilan el mismo piso por el mismo alquiler pueden acabar pagando cantidades muy diferentes. Esta página explica, en términos generales, cómo funciona el sistema para que pueda hacer las preguntas correctas antes de firmar un contrato de arrendamiento o presentar una declaración.

Por qué tu residencia fiscal lo decide todo

España grava los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en España independientemente de dónde viva el propietario: los ingresos tienen una fuente española y España se reserva el derecho de gravarlos. pero como los impuestos se dividen marcadamente a lo largo de la línea de residencia. Si eres residente fiscal en España, el alquiler se incluye en tus ingresos mundiales y se declara a través de la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. Si es no residente, el mismo alquiler tributa en el régimen separado del Impuesto sobre la Renta de No Residentes y se declara a través de Modelo 210, dependiendo la tarifa de si vives dentro o fuera de la UE/EEE.

Generalmente eres residente fiscal español si pasas más de 183 días al año en España, o si tus principales intereses económicos o tu familia están aquí; el cómputo de días es sólo una de las pruebas. Debido a que la residencia cambia no sólo la tarifa sino todo el método de cálculo y los gastos que puedes reclamar, es lo primero que hay que establecer. Un propietario que asume que "solo estoy pagando impuestos sobre el alquiler" sin saber qué sistema se le aplica suele ser el que paga de más o presenta el formulario incorrecto.

Residentes: rentas por alquiler en IRPF

Los residentes fiscales españoles declaran los ingresos por alquileres como parte de su declaración anual del IRPF. Los ingresos por alquiler generalmente se tratan como rentas de capital inmueble —una categoría específica dentro del IRPF— y se suma al resto de la base imponible general, donde tributa a los tipos progresivos ordinarios que se aplican sobre el total de sus rentas. No existe una tarifa fija separada para los ingresos por alquiler de los residentes; se suma a los salarios, las pensiones y otros ingresos generales y se grava en cualquier banda marginal que alcance.

El punto importante para los residentes es que pagan impuestos sobre el neto cifra, no el alquiler bruto. Usted comienza con el alquiler recibido, resta los gastos deducibles que se analizan a continuación y, para alquileres residenciales a largo plazo que califican, aplica una reducción al ingreso neto resultante. Sólo lo que queda se suma a la base imponible. Por eso, dos residentes que reciben el mismo alquiler pueden pagar impuestos muy diferentes: uno puede tener una hipoteca, unos gastos de comunidad elevados y un inquilino a largo plazo, mientras que el otro no tiene nada de eso.

La reducción del alquiler a largo plazo

Una de las características más valiosas del régimen de residencia es la reducción de la renta neta procedente del alquiler de una vivienda como hogar a largo plazo. Cuando un residente alquila una propiedad que se convierte en su residencia habitual, a diferencia de un alquiler vacacional o turístico, los ingresos netos positivos por alquiler históricamente han calificado para una reducción significativa. comúnmente citado en alrededor del 60%. En la práctica, esto significa que sólo una fracción del alquiler neto se añade realmente a la base imponible, lo que puede hacer que el alquiler residencial a largo plazo sea notablemente más eficiente desde el punto de vista fiscal que el alquiler a corto plazo.

La reducción sólo se aplica a los ingresos netos positivos que hayan sido declarados correctamente, y sólo a los alquileres residenciales genuinos a largo plazo, nunca a los alquileres turísticos o vacacionales.

Aquí importan dos precauciones. Primero, la reducción es sujeto a condiciones - incluyendo que el alquiler sea genuinamente residencial y que los ingresos hayan sido debidamente declarados por él mismo - y un propietario que no declara no puede reclamarlos posteriormente si la autoridad fiscal regulariza la situación. En segundo lugar, la reducción ha sido afectado por la reforma, y tanto el porcentaje exacto como las condiciones han cambiado en los últimos años, y ahora se aplican tasas diferentes en algunas circunstancias. El porcentaje y las condiciones actuales deben confirmarse para el año específico en cuestión. — trate la cifra del 60% como un punto de partida indicativo, no como una cifra establecida para su devolución.

"La mayoría de los propietarios esperan un impuesto simple sobre el alquiler. En realidad, el resultado depende de la residencia, el tipo de alquiler y los gastos que puedas demostrar: un residente con un inquilino a largo plazo y una hipoteca puede pagar una fracción de lo que un propietario no perteneciente a la UE paga por el mismo piso".

¿Qué gastos pueden deducir los residentes?

Los residentes pueden deducirse los gastos necesarios para obtener la renta del alquiler, que es lo que diferencia tanto el régimen de residente del de no residente para propietarios fuera de la UE. Los artículos comúnmente deducibles incluyen:

• interés hipotecario sobre un préstamo utilizado para adquirir o mejorar la propiedad (el interés, no el reembolso del capital), junto con otros costos de financiación.
• ibi — el impuesto municipal anual sobre la propiedad — y otras tasas y cargos locales.
• Gastos de comunidad pagado a la comunidad de propietarios del edificio.
• Reparaciones y mantenimiento que mantienen la propiedad en un estado alquilable (a diferencia de las mejoras, que se tratan de manera diferente).
• Depreciación del edificio y del mobiliario: una deducción por el desgaste de la propiedad, generalmente calculada sobre el valor de construcción.
• El seguro, los honorarios de agencia y gestión, los costes legales y administrativos y los servicios públicos corren a cargo del propietario.

Una regla combinada limita los costos de financiamiento deducibles y los costos de reparación al monto de los ingresos por alquiler en un año determinado, y cualquier exceso generalmente se traslada. Debido a que las deducciones reducen materialmente la cifra imponible (y debido a que es fácil subestimar la deducción por depreciación en particular), mantener registros adecuados no es opcional. Esta es un área donde un Una mirada más amplia a la fiscalidad de los expatriados en España. se paga solo.

No residentes: Modelo 210

Si no es residente fiscal español, sus ingresos por alquiler en España tributan en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y se declaran a través de Modelo 210. Aquí la línea divisoria crucial es si usted reside en la UE/EEE o fuera de él:

Arrendador no residente	Tarifa (a confirmar)	Gastos
Residente en la UE / EEE	19%	Puede deducir gastos permitidos: gravados sobre el alquiler neto
Residente fuera de la UE/EEE (por ejemplo, EE. UU., Reino Unido)	24%	Sin deducciones: gravado sobre el alquiler bruto

La brecha es mayor de lo que sugieren las tasas generales. un UE/EEE el no residente tributa en 19% pero, al igual que un residente, puede deducir gastos y, por tanto, tributa por el importe neto. un fuera de la UE Los no residentes, que incluyen a los residentes en el Reino Unido desde el Brexit y a los propietarios estadounidenses, generalmente pagan impuestos a 24% sobre el alquiler bruto sin deducciones. En un piso hipotecado con gastos de comunidad elevados, el propietario no perteneciente a la UE puede pagar varios veces más impuestos que un vecino de la UE por el mismo alquiler, precisamente porque paga impuestos en bruto y no en neto. Estas tarifas y la norma de no deducciones para residentes extracomunitarios debe ser confirmado para el año en curso, ya que están marcados por ley y pueden cambiar.

Generalmente se presenta el modelo 210 para rentas de alquiler trimestralmente por no residentes, lo que supone un ritmo muy diferente al del expediente anual de retorno de residentes del IRPF. Para conocer los mecanismos para establecer y vivir bajo un arrendamiento español como propietario o inquilino extranjero, nuestra nota sobre alquilar larga temporada en España siendo extranjero es un compañero útil.

Alquileres turísticos y de corta duración.

Los alquileres turísticos y de corto plazo (el alquiler vacacional, el alquiler de temporada, la propiedad anunciada en las plataformas de reserva) se tratan de manera muy diferente a un arrendamiento residencial a largo plazo, y los propietarios que cambian un piso por un alquiler a corto plazo para obtener mayores rendimientos a menudo no son conscientes de las consecuencias fiscales y regulatorias.

• Puede ser una actividad económica, no un ingreso pasivo. Cuando el alquiler incluya servicios de tipo hotelero (limpieza entre huéspedes, recepción, cambio de ropa de cama, comidas), la autoridad fiscal podrá tratarlo como un actividad económica en lugar de simples ingresos de la propiedad, cambiando la forma en que se declaran y, para los residentes, potencialmente llevándolos a un régimen diferente.
• Sin reducción de alquileres a largo plazo. La reducción favorable descrita anteriormente está reservada para alquileres residenciales genuinos a largo plazo. Los alquileres turísticos no califican, por lo que los residentes pierden ese refugio.
• Implicaciones del IVA. El alquiler residencial ordinario generalmente está exento del IVA, pero cuando se proporcionan servicios de tipo hotelero, el alquiler puede estar dentro del alcance del IVA (IVA), lo que añade un nivel adicional de cumplimiento.
• Licencias y normas regionales más estrictas. El alquiler turístico está regulado a nivel de cada comunidad autónoma y cada vez más por los municipios, muchos de los cuales ahora exigen una licencia o registro de alquiler turístico y están endureciendo o restringiendo las nuevas licencias. Las reglas varían mucho según la región y la ciudad y están cambiando rápidamente.

La conclusión práctica es que el impuesto sobre un alquiler turístico no puede deducirse de las normas sobre alquileres a largo plazo. Cualquiera que planee realizar un alquiler a corto plazo debe confirmar la situación de la licencia y el tratamiento del IVA y del impuesto sobre la renta. para la región y propiedad específicas antes de anunciarlo.

Frecuencia de mantenimiento de registros y presentación

Dado que ambos regímenes gravan la cifra neta o bruta correcta y ambos dependen de la documentación, el mantenimiento de registros es fundamental. Conserve el contrato de arrendamiento, los comprobantes de los alquileres recibidos y todas las facturas y recibos de los costes deducibles (declaraciones de intereses hipotecarios, facturas de IBI, declaraciones de gastos de comunidad, facturas de reparaciones, seguros y documentos de agencia) junto con las cifras que respaldan cualquier reclamación de depreciación. Sin ellos, un residente no puede justificar las deducciones y un no residente en la UE no puede justificar los gastos que reducen la base imponible.

El ritmo de presentación difiere según el régimen. Residentes declarar una vez al año los ingresos por alquiler en la declaración anual del IRPF, junto con el resto de sus ingresos. No residentes generalmente archivo Modelo 210 trimestral para ingresos por alquiler. Es importante fijar los plazos trimestrales, porque las declaraciones tardías o no presentadas por parte de no residentes generan recargos e intereses, y la autoridad fiscal recibe información sobre los arrendamientos de terceros.

Coordinando con su país de origen

Los impuestos españoles son sólo la mitad del panorama para un propietario extranjero. Su país de origen también puede gravar los mismos ingresos por alquiler: Estados Unidos grava a sus ciudadanos sobre los ingresos mundiales dondequiera que vivan, y otros países gravan a los residentes sobre los ingresos de propiedades extranjeras. El impuesto que pagas en España no cancela simplemente el impuesto en casa; los dos sistemas se concilian a través de las correspondientes tratado de doble imposición y los mecanismos de exención o crédito fiscal extranjero que proporciona.

En el caso de las rentas de la propiedad, la mayoría de los tratados permiten que el país donde se encuentra la propiedad (España) imponga impuestos primero, y luego el país de origen concede una desgravación del impuesto español pagado, de modo que la misma renta no esté totalmente gravada dos veces. Pero el alivio rara vez es automático o está perfectamente adaptado: las diferencias en cómo cada país calcula el ingreso neto, en el momento en que se permiten y en qué gastos se permiten pueden dejar un desajuste residual. Los propietarios estadounidenses en particular deben realizar los cálculos españoles y estadounidenses juntos en lugar de asumir que el crédito eliminará limpiamente el impuesto español. Cuando un propietario también se traslada a España, esta coordinación debe planificarse junto con su mudanza más amplia, no dejarse en manos de dos contables independientes que trabajen de forma aislada.

Errores comunes que cometen los propietarios

Los errores recurrentes que vemos tienen menos que ver con estructuras exóticas y más con conceptos básicos mal entendidos:

• Suponiendo que exista una "tasa de impuesto sobre el alquiler". No lo hay: la tarifa y el método activan la residencia y permiten escribir, como se establece en esta página.
• Los propietarios no pertenecientes a la UE no se dan cuenta de que pagan impuestos sobre el importe bruto. Muchos propietarios estadounidenses y del Reino Unido post-Brexit hacen presupuestos como si pudieran deducir la hipoteca y los costos, y luego descubren que pagan un impuesto del 24% sobre el alquiler total.
• Los residentes olvidan la deducción por depreciación, que es una de las deducciones más importantes y con frecuencia no se reclama.
• Tratar un alquiler turístico como un alquiler a largo plazo, falta de licencia, la cuestión del IVA y la pérdida de la reducción.
• No residentes incumplen plazos trimestrales del Modelo 210, luego enfrentando recargos.
• Ignorar el regreso al país de origen y la mecánica del tratado, especialmente para las personas estadounidenses.

Ninguno de estos es difícil de evitar una vez que el marco es claro, pero cada uno es costoso cuando no lo es. Si no está seguro de qué régimen se aplica a usted o cómo presentar la solicitud, el paso sensato es confirmar su posición antes de la próxima fecha límite de presentación y no después.

Información general, no asesoramiento fiscal. Las tarifas, reducciones, deducciones y normas regionales para el alquiler cambian con frecuencia y deben confirmarse según sus circunstancias y el año correspondiente. Las cifras de esta página (incluidas la reducción del alquiler y las tasas para no residentes del 19 %/24 %) son indicativas y están marcadas para confirmar.